Verhalen

Lake Sumter Landing, The Villages, Florida

De conceptontwikkelaars van verschillende woondomeinen in de VS haken graag aan bij verhalen, al dan niet authentiek of waarheidsgetrouw. Soms blikken de verhalen terug naar de glorieuze dagen van vroeger, soms ook is er een meer idealistische of futuristische inslag.

The Villages, Hidden Lake, Celebration, Saddle Ridge en Ave Maria lopen voorop in het narratieve. The Villages, als lifestyle voor senioren die zich weer kind willen voelen, domineert de historie van de Verenigde Staten de verhalen, met verwijzingen naar visserij, handel, scheepvaart of de spaans-mexicaanse warmte vanuit het zuiden. Dat is te voelen op de boardwalk met gezonken vissersbootjes langs het recent gegraven meer of in de winkelpuien waar de namen van de huidige uitbaters geschilderd zijn over fictieve namen van vroegere eigenaren van niet meer bestaande ambachten. In een nog geen tien jaar oud pand.

Ook Hidden Lake verwijst naar vroeger, naar de dappere Amerikanen die nieuwe wegen insloegen. Die als eersten een vliegtuigje het luchtruim instuurden. Behalve in de naar vliegtuigpioniers verwijzende straatnamen en de vele hangars met vliegtuigen zie je dat in deze woonwijk ook terug in het vele volwassen groen, in de wijk waar de wegen en huizen min of meer toevallig hun huidige plekken hebben gekregen. Niet gepland, maar met de vrijheidsgraden van vroeger.

Celebration combineert het oude en vertrouwde met een blik op de toekomst waar alles beter en mooier is. In de eerste ideeën was Celebration in de ogen van bedenker Walt Disney het voorbeeld van hoe Amerika er in de toekomst uit zou moeten zien, een stad waar techniek tot in de voegen van de woningen aanwezig zou moeten zijn. Dat is in Celebration zeker gelukt met internet, segways en andere elektrische auto’s, maar dat is nauwelijks nog onderscheidend te noemen. Het verhaal van Celebration is juist het verhaal van waar het niet gelukt is om het futuristische idee ook in de ruimtelijke zin vorm te geven. Daarvoor moeten we de snelweg oversteken, en naar Walt Disney World, waar het Epcot Center, als pretpark aan enkele van de toenmalige architectuurbeelden ruimte geeft.

Saddle Ridge combineert ook het oude verhaal met het nieuwe. In ieder geval in de visie voor dit woondomein waarin nu nog slechts één woning is opgeleverd. Het oude verhaal is het verhaal van cowboys en cowgirls die op hun paarden oog hadden voor de natuur, het landschap en het regionale. Het nieuwe verhaal is dat dat in de huidige tijd ook goed kan, sterker nog, dat dat moet. Saddle Ridge geeft ruimte aan dit verhaal door zich als paardenwoonwijk te branden.

Het aardige is dat het al dan niet authentieke verhalende karakter van de verschillende woondomeinen aanleiding is voor bewoners om ook hun eigen verhalen de ruimte te geven. Dat maakt ze meer betrokken bij hun wijk en hun medebewoners.

Ik zie en spreek in de woondomeinen veel blije en gelukkige bewoners. Kritisch en relativerend als wij Hollanders zijn, vraag ik me natuurlijk af of men wel zo happy is en of het wel om de doorsnee Amerikaan gaat. Wat in ieder geval blijkt, is de meerwaarde door het gezamenlijk beleven van passies, het gezamenlijk gezond willen zijn en het blijven nastreven daarvan, dat vereenzaming minder aan de orde is en dat respect en geloof in culturen en culturele aanhechtingen betekenisvol is. Tenslotte laten de verschillende woondomeinen zien dat betrokkenheid kan leiden tot interessante en boeiende leefgemeenschappen.

Thuis in de wereld

Regency at Monroe, New Jersey

Maak een slogan
Als zichzelf respecterend woondomein heb je in de VS een mission statement of slogan nodig, als communicatiemiddel naar je klanten, om je identiteit te duiden en evenzeer om de eigen organisatie scherp te houden in het bedienen van een niet doorsnee publiek. De verschillende doelgroepen hebben andere wensen en andere kernwaarden. De emoties waarmee bewoners te interesseren zijn variëren dus ook.

Ik geef enkele voorbeelden: “Ave Maria, where neighbors grow, learn, play together”, “Bellalago, Living life … On the Water’s Edge” , “Sun City, City of Volunteers”, “Solivita, Your life. Your way”, “The Villages, Florida’s Friendliest Hometown”. “Saddle Ridge, a place that residents and horses alike will delight calling home”.

De slogans variëren met de beoogde doelgroep, en natuurlijk blijft het de vraag of de ontwikkelaars wel waarmaken wat ze zeggen. Maar toch is de focus een interessante. Sun City, Solivita en The Villages richten zich alle op senioren, maar hun toon is niet dezelfde en de klant verschilt dus ook. In Sun City ligt de nadruk op vrijwillige inzet, Solivita richt zich primair op onafhankelijkheid en The Villages brengt je weer veilig terug in de tijd van toen. Het verschil in benadering toont zich niet alleen in het woondomein, maar ook naar buiten toe. Waar in Sun City vooral mensen primair kiezen voor nabuurschap blijkt dat ook in de maatschappelijke houding naar de wijken en steden om Sun City. Solivita en ook Huntley zijn meer in zichzelf gekeerd en spreken met die benadering een andere groep mensen aan.


Thuis in de wereld
De woondomeinen die ik beschrijf richten zich allemaal op een sterke identiteit en zoeken vanuit die houding een combinatie tussen het lokale van de plek en het grenzeloze van de ruimte. Het lokale biedt de bewoners en bezoekers een thuis, het grenzeloze zorgt voor de positie in wijk- en gemeentegrenzen overschrijdende netwerken. Het thuis zorgt voor de kracht om jezelf te ontplooien, het netwerk biedt de mogelijkheid dat ook daadwerkelijk te doen. Deze houding raakt aan ‘A global sense of place’, waarin Doreen Massey stelt dat “de vormgeving van plaats vandaag de dag noodzakelijkerwijs dient te gebeuren in een context die permanent dwingt tot openheid, diversiteit, onvoorspelbaarheid en dialoog. In plaats van te denken over plaatsen als ruimten met grenzen dienen wij ze ons voor te stellen als zichtbare bewegingen in netwerken van sociale relaties en begrip”.

Uitrollen is uit, inleven is in

Mensen willen een woonomgeving die past bij de manier waarop ze in het leven staan. Als professional heb je dus te kijken naar de drijfveren van de woonconsument. De tijd van het uitrollen van weer een flinke serie hutten is voorbij. Gelukkig mogen we weer oog hebben voor wensen van mensen en regionale verschillen. Het is tijd om ons in te leven. Heerlijk!


In november van dit jaar organiseren we een studiereis naar Amerika om aldaar te zien wat dat inleven eigenlijk betekent. Dat doen we onder meer in Vancouver, de stad die door The Economist al enkele jaren als de meest leefbare op aarde wordt getypeerd. Ook gaan we in Silicon Valley op bezoek in het hoofdkantoor van Google en bezoeken we in staat Arizona het geheel door vrijwilligers gerunde 43.000 inwoners tellende Sun City. Zie voor het gehele programma en meer informatie over deze studiereis http://www.soulife.nl/ (menu events).


Is een studiereis naar de VS en Canada in tijden van crisis nou wel zo'n goed idee? Wij denken van wel, als je maar op zoek gaat naar de dingen die er in de de nabije toekomst toe doen. Kleinschaligheid bijvoorbeeld, of het vinden en binden van ambassadeurs. Eerdere transatlantische studiereizen hebben ons geleerd dat in de VS en Canada zeer interessante plekken ontwikkeld zijn waar echt ingezet wordt op de verantwoordelijkheid van de bewoners. Die dan ook echt iets te zeggen hebben over het wel en wee van hun woonomgeving. Natuurlijk, een concept dat mensen aanspreekt op hun eigen kracht is niet voor iedereen het summum - al was het maar omdat ook de eigen investeringen tijd kosten. Maar in de zoektocht naar onderscheidende woonkwaliteiten is een dergelijke insteek kansrijk. Sowieso moeten we af van de gedachte dat de gemiddelde woning het ideaalbeeld is voor Nederlanders. Liever een droomhuis in een aantrekkelijke buurt. En dat kan ook heel goed in de lagere prijsklassen.

Ken je doelgroep: gogo, slo(w)go & nogo

The Fountains, St. Petersburg, Florida

Succesvolle woondomeinen bieden een zo scherp mogelijk verband tussen de doelgroep en de kernwaarden. Om dat te kunnen doen moet je vanzelfsprekend je doelgroep kennen, inzicht hebben in veranderingen door de jaren heen, en, niet onbelangrijk, ook zien wat de verschillen tussen de doelgroepen zijn.

Allen Bingen, vestigingsdirecteur bij Sunrise Senior Living, dat zich richt op de doelgroep senioren, verwoordt het in een oneliner: “Je hebt de gogo, de slo(w)go en de nogo, en deze mensen willen niet allemaal hetzelfde”. En hij vervolgt met “Onze bewoners willen wel allemaal krachtig zijn in hun verschillende levensfasen en hun verschil in mobiliteit en vitaliteit. En wij spelen daarop in. We bieden verschillende woon- en leefvormen die allemaal gebaseerd zijn op respect en gastvrijheid, en gericht op het activeren van de doelgroep met een gemiddelde leeftijd van ruim 90. Maar maak niet de fout door de gogo te behandelen als was hij een slogo of nogo. Je hoeft de zwakten van mensen niet te bagatelliseren, maar richt je juist op hun krachten. Dat hebben ze zelf ook veel liever".

In de benadering van hun klant accentueren de ontwikkelende partijen van de domeinen eerder de verschillen dan dat ze het veilige midden zoeken. Verschillen mogen niet alleen, verschillen bieden de mogelijkheid een scherpere identiteit te realiseren en dichter te komen bij de echte wensen van de bewoners.


Thuis in de wereld
De woondomeinen die ik beschrijf richten zich allemaal op een sterke identiteit en zoeken vanuit die houding een combinatie tussen het lokale van de plek en het grenzeloze van de ruimte. Het lokale biedt de bewoners en bezoekers een thuis, het grenzeloze zorgt voor de positie in wijk- en gemeentegrenzen overschrijdende netwerken. Het thuis zorgt voor de kracht om jezelf te ontplooien, het netwerk biedt de mogelijkheid dat ook daadwerkelijk te doen. Deze houding raakt aan ‘A global sense of place’, waarin Doreen Massey stelt dat “de vormgeving van plaats vandaag de dag noodzakelijkerwijs dient te gebeuren in een context die permanent dwingt tot openheid, diversiteit, onvoorspelbaarheid en dialoog. In plaats van te denken over plaatsen als ruimten met grenzen dienen wij ze ons voor te stellen als zichtbare bewegingen in netwerken van sociale relaties en begrip”.

Kernwaarden als basis voor gebiedsontwikkeling

Monroe, New Jersey

In meer dan één Amerikaans woondomein staat de kernwaarde ontmoeting erg hoog op de waarderingslijstjes. Het is interessant om te zien dat het realiseren van die ontmoeting ontstaat door een combinatie van identiteit, omvang en comfort. Zo is The Villages met 70.000 inwoners omvangrijk genoeg om veel goedbezochte voorzieningen te kunnen aanbieden. Maar dat geldt ook voor het veel kleinere Providence Point. In de praktijk betekent dat, dat je als je wilt fitnessen, je niet alleen aan je gezondheid werkt, maar ook mensen ontmoet met wie je meer wilt delen dan een drankje na afloop. Stedenbouwkundig wordt de ontmoeting ondersteund. Anders dan in Nederland gebruikelijk is, levert de opzet van vakantieparken daarvoor veel inspiratie voor het stadsontwerp.

Wanneer je je kernwaarden realiseert, kijk je ook anders naar een totaalconcept. Waar in onze ogen de kwaliteit van de huizen beneden peil is – de gevels waar we tegenaan tikken klinken hol, en de kunststof beplating voelt vaak treurig aan – en misschien ook moeilijk verkoopbaar, is de hardware niet dat waar het primair om gaat. De kwaliteit zit op de eerste plaats in de software, dat is waar de aanhechting van de doelgroep het meest tot uiting komt. En als je je als bewoner onderscheidt dan doe je dat eerder met het oppimpen van je golfkarretje dan met je woning.

Het aankleden van je golfkarretje is een uiting van het belang van fun in het merkdenken in de Amerikaanse woondomeinen. Dat merkdenken - in allerlei variaties - geldt vrijwel de gehele breedte van het spectrum van woonbuurten: van het op vrijheid en prestige gerichte Hidden Lake Airpark tot de assisted living in Sierra Pointe. Amerikanen zijn een meester in het organiseren van activiteiten. In het meer op verzorging gerichte Sierra Pointe zien we door de activiteiten de zorg wat opschuift. Dat is onder meer van belang als we constateren dat de huidige fijnmazige Nederlandse zorg zijn langste tijd heeft gehad.

Om de fun een plek te geven, en niet een laatste toevoeging te laten zijn in de conceptontwikkeling is continuïteit in denken en uitwerken van groot belang. Een integrale aanpak waarin naast de ontwikkeling, ontwerp en financiering ook steeds vaker een plek is ingeruimd voor lifestyle management. Hier ligt de koppeling met de toekomstige kwaliteit van het woondomein.

Kernwaarden

 

Celebration, Florida, het gedachtengoed van Disney


In Amerikaanse woondomeinen spelen kernwaarden een belangrijke rol in de branding en het realiseren van een onderscheidende identiteit. Ze vormen een basis voor trots, geluk, ontplooiing, gezondheid, verantwoordelijkheid en betrokkenheid van de bewoners. Deze kernwaarden zijn vaak sociaal-cultureel en sociaal economisch georiënteerd. Hiermee volgen de woondomeinen de lijn die ook in het bedrijfsleven is te vinden. Kansrijke en succesvolle organisaties, zo blijkt uit onderzoek, zijn sterk waardengedreven. Deze organisaties slagen erin voortdurend de kern van hun activiteiten voor ogen te houden. Woondomeinen volgen eenzelfde koers.

Elk woondomein heeft zo haar eigen kernwaarden. In de woondomeinen voor 55-plussers speelt onafhankelijkheid een grote rol, naast ontmoeting, creativiteit, beleving en veiligheid. In Hidden Lake Airpark gaat het veel meer over prestige en vrijheid, terwijl in Ave Maria en Celebration vertrouwen in respectievelijk een god en de normen van Walt Disney bovenaan staan.

Hospitality
In de Verenigde Staten zijn ze gewend om te denken in termen van wat mensen, senioren, gezinnen, jongeren zelf kunnen. Woningbouw en zorg zijn sterk vraaggericht en kennen een sterke traditie van klantgerichtheid en hospitality. Met name de aspecten van gezamenlijke verantwoordelijkheid en een beroep doen op capaciteit van mensen, ook na hun werkend leven, alsmede de vraaggerichte zorg, waar gastvrijheid en dienstbaarheid centraal staan, zijn interessant in de verschillende woondomeinen.

Die gastvrijheid heeft een sterk organisatorische kant, met zowel een inbedding in de ontwikkeling als in het beheer. Daarbij is er ook een fysieke vertaling naar een schone, veilige en soms perfecte (op het oog misschien een wel te perfecte) woonomgeving.

Software: nabuurschap

Sun City, Arizona, City of Volunteers

“Mijn hoofdmotief om in Sun City te gaan wonen was dat ik als vrijwilliger kon toetreden tot de Sheriff Posse” zegt Jim Demel, chief commander in 2007, “I am working as a volunteer, put in 2000 hours a year; more than I ever worked before, and I love it”.

Sun City, ’s wereld eerste grootschalige stad gericht op 55-plussers afficheert zichzelf graag als stad van vrijwilligers. Dat doen ze al sinds de jaren zestig, maar nog steeds zorgt deze branding voor een onderscheidende identiteit tussen wijken en steden in de directe omgeving die min of meer hetzelfde pakket aan voorzieningen en comfortabele huizen bieden aan een op het oog vergelijkbare doelgroep.

In de situatie van vandaag zou Sun City het zonder hun speciale op vrijwillige inzet gerichte identiteit niet redden tussen de vele concurrentie. Vrijwel alle concurrerende wijken zijn na 1990 ontwikkeld, met moderne, shiny voorzieningen, grote comfortabele woningen en een verleidende landscaping met slimme zichtlijnen en verrassende doorkijkjes.

Sun City heeft dat eigenlijk allemaal niet. Er staat een aantal prachtige huizen, maar het merendeel is doorsnee, er is een tweetal mooie meertjes in een parkachtige setting en flink aantal golfbanen als groene longen door de stad. Gezien de omvang van de stad, met haar 43.000 inwoners is dat echter niet heel veel. En van de zeven recreatiecentra is de helft verouderd. De instorting van het dak van het zwembad in het Sundial Center in 2007 onderstreepte de noodzaak van vernieuwing waar in andere recreatiecentra in Sun City al werd gewerkt. Niettemin: de kwaliteit van Sun City zit niet in het fysieke. De brand Sun City is er één die gericht is op mensen die iets voor elkaar willen doen.

Soulife, van mensen naar huis en buurt

Soulife, vraaggestuurd en vraaggericht ontwikkelene en beheren

Eén van de lessen uit de woondomeinen in de Verenigde Staten is het centraal stellen van de woonconsument. Waar wij in ons land die houding jarenlang voor ons uitgeschoven hebben is dit in de VS gemeengoed, en misschien ook wel noodzaak. Niettemin, in de veranderde woningmarkt, is het in Nederland ook van belang het traject van mensen tot hun huizen en buurten zorgvuldig en met aandacht vorm te geven en te benaderen.

Van binnenuit denken zou, in mijn optiek, veel meer gemeengoed moeten zijn. Nog zo'n voorbeeld: sla een gemiddelde nederlandse makelaarskrant open en je kijkt tegen tientallen gevelbeelden aan; sla een gemiddelde Amerikaanse makelaarskrant open en je ziet tientallen interieurs. Ik denk dat wij veel meer op zoek zouden moeten gaan naar de harten en de passies van de burgers (en daarvoor open moeten staan). Bovendien, uit eigen ervaring weet ik dat het werken met mensen, dus ook de niet-professionals, erg leuk is.

Het traject van mensen naar huizen en buurten geven wij vorm met behulp van Soulife - de drijfveren van de consument in beeld. Dit is ons model om het vraagpotentieel te berekenen en doelgroepen en leefstijlen te vertalen naar woonmilieus en woningen. Soulife is gebaseerd op 10 jaar woonwensen- en marktonderzoek en geeft inzicht in de omvang én verscheidenheid van de woonvraag. Ten opzichte van andere bureaus die leefstijlen toepassen, onderscheiden wij ons in de concretisering: van visie en concepten naar concrete haalbaarheid en woonproducten.

Soulife toont de huidige doelgroepen en woonomgevingen en speelt in op de ontwikkelingen in de toekomst. Dat laatste doen we door sociaalculturele en economische trends te vertalen naar wat dat betekent voor wonen en leven. Fysieke én sociale duurzaamheid zijn hierbij sleutelwoorden. Bij het bepalen van de doelgroep en de vertaalslag naar een kansrijk programma verbinden wij op deze manier fysieke aspecten (hardware) aan aspecten als sfeer en beleving (software) en elementen als mede-opdrachtgeverschap, betrokkenheid en marketing (orgware). In totaal baseren wij onze bevindingen in hardware, software en orgware op 26 verschillende indicatoren.

Soulife (zie ook http://www.soulife.nl/) bestaat uit 6 modules, die onderling met elkaar samenhangen. Drie vanuit de vraagkant: leefstijlen, trends en data. Drie vanuit de aanbodkant: opdrachtverschap, woonmilieus en woning. Soulife vertaalt de vraagkant naar programma's en producten en helpt daarmee aanbieders prioriteren en kansen benutten.

In de komende posts wil ik vanuit die vertaling van de vraagkant naar het aanbod allereerst ingaan op wat de VS ons kunnen leren op het gebied van software. Een en ander wil ik afwisselen met enkele case beschrijvingen van woondomeinen, om inzicht te geven in hoe de ins en outs vanuit de software een rol spelen in het vermarkten van die woondomeinen.

Het totaalconcept

Ave Maria, Florida

In de woondomeinen komt het merk op allerlei manieren terug. Op de flesjes water die de potentiële huizenkopers meedragen, op de deurmat voor je de modelwoning binnenloopt, op de golfkarretjes die je naar wat verder weggelegen woningen brengen, in de uitleg dat we hier te maken hebben met een zeer energiezuinige woning, op het rugzakje met snijplank en broodmes dat dienst doet als tas voor de brochures van Huntley maar tegelijkertijd het onafhankelijkheidsgevoel van wonen in datzelfde Huntley benadrukt.

Het merkdenken zit soms ook in de kleine dingen die samen het geheel vormen. Dat doen ze naar mijn mening erg goed en slim in Ave Maria. Het nieuwe dorp, dat juist haar huiselijkheid wil benadrukken, ligt, zeker naar Nederlandse begrippen nogal afgelegen. De eerste stad, Naples ligt toch nog wel op zo’n 60 kilometer. Ave Maria krijgt dan ook een eigen hart waar een verscheidenheid aan winkels moet verrijzen. Vanaf de provinciale weg via de enige entree naar dat hart is het 5 kilometer, En alhoewel er nog slechts 400 woningen zijn opgeleverd ligt de vierstrooks weg er al prachtig bij. Compleet met lantaarnpalen en stoeprandjes. Helemaal af. De weg is niet recht aangelegd, maar maakt een flauwe bocht naar rechts, naar links, naar rechts. De bochten zijn soepel genoeg om geen gas terug te hoeven nemen, en als automobilist zoef je heerlijk over het asfalt. Plots ben je al die kilometers die je al hebt moeten afleggen om hier te komen vergeten. Om je heen liggen de maagdelijke velden waar ooit 11.000 woningen moeten komen, maar vooralsnog gebruiken de ontwikkelaars ze met name om te laten zien dat met de ontwikkeling van Ave Maria de natuur weer wordt hersteld. Ze conserveren 7.000 hectare moeraslandschap, en alhoewel ik vanuit mijn Nederlandse cultuur betwijfel of de natuur niet beter af was geweest zonder Ave Maria, heeft het natuurbeheer toch enkele prestigieuze prijzen in de wacht gesleept.

De kwaliteit van de Amerikaanse woondomeinen zit in mijn optiek vooral in de doelgroepgerichte combinatie van software, hardware en orgware. Het gaat dan om de combinatie van de fysieke en ruimtelijke aspecten met het denken in kernwaarden van doelgroepen, leefstijl, identiteit, verhalen en communicatie en de organisatorische elementen in ontwikkeling, beheer en regie.

Een sterk merk

Desk, Solivita, Poinciana, Florida

In Amerika is de klant meer dan koning. De soms opvallende wensen van mensen worden zonder dralen gehonoreerd. De wetenschap dat niet alle mensen op eenzelfde manier in het leven staan en soms zelfs afwijkende of opvallende wensen kunnen hebben, is één van de voedingsbodems geweest voor een tot in de punten georganiseerde marketingindustrie. Alles is te koop en alles dat kwaliteit heeft voor welke doelgroep dan ook wordt verkocht.

Een aardig verhaal dat circuleert gaat over de klantgerichtheid van het Amerikaanse warenhuis Nordstrom. Op zeker moment komt een klant met een fietsband bij de klantenservice. Hij zegt dat hij de fietsband wil terugbrengen. De caissière vraagt hem om het aankoopbewijs, waarop de man zegt overal gezicht te hebben, maar het bonnetje echt niet meer kan vinden. Vervolgens vraag de caissière wat de band gekost heeft. Zegt de man: 10 dollar. Zij opent de kassa, neemt de band aan, geeft hem de 10 dollar. Het bijzondere van dit verhaal is dat Nordstrom heel veel artikelen verkoopt, maar geen fietsbanden. Nordtrom doet er wel alles aan om de klanten binnen te halen en ze belangrijk te maken.


Merken in wonen
De sterkste merken in woondomeinenland zijn die ontwikkelingen die de vrager het best bedienen met een combinatie van fysieke en emotionele elementen. The Villages is razend populair onder een bepaalde groep 55-plussers juist omdat alles – echt alles – voor ze ingekaderd is; Sun City daarentegen trekt juist senioren die alles zelf willen organiseren. Vi leunt tegen het imago aan van een op hospitality gerichte hotelketen. Celebration heeft de visie van Walt Disney op wonen in de VS vertaald in een wijk met strikte regels over wat wel en niet mag, zoals de bewoners dat het liefst zien en daarmee meer dan happy zijn.

Common interests

Arcosanti, Arizona

Arcosanti
Met de successen van de eerste masterplanned developments zijn er ook verschillende meer experimentele communities gestart, met overigens sterk wisselende resultaten. Een bijzonder woondomein is het sinds 1970 in ontwikkeling zijnde Arcosanti. Opgezet door de Cosanti Foundation en gebaseerd op de ideeën van Paolo Soleri is Arcosanti een experiment met mens en natuur. Gelegen in de woestijn op zo’n 100 kilometer ten noorden van Phoenix Arizona is Arcosanti bedoeld om uiteindelijk 5.000 inwoners te kunnen huisvesten in een stad van slechts 10 hectare in omvang. De doelgroep is door ecologie geboeid en gericht op het beperken van de impact van wonen op de planeet.

Meer dan een werkelijk kansrijk project lijkt Arcosanti vooral een houding. De huidige bewoners - niet meer dan enkele honderden lijkt het - zijn tegelijkertijd de mensen die werken aan de volgende stappen in de realisatie. Het is mooi om het geloof te zien dat de werkende bewoners die uit alle delen van de wereld komen, uitstralen. Het is ook mooi om te zien dat er ook met bijzondere specifieke identiteiten gepassioneerde doelgroepen te interesseren zijn.


Common interests
Ontwikkelingen als Levittown, Reston, Youngtown en Arcosanti hebben de weg vrijgemaakt voor meer en andere common interest developments, met een bredere scope in het denken en in de klantbenadering. Opvallend is dat met het verstrijken van de tijd meer en meer de aandacht uit is gegaan naar de software van een gebiedsontwikkeling dan naar de hardware alleen. Wonen is meer dan een goede woning. Wonen is in de benadering van de Amerikaanse woondomeinen een totaalconcept. De concepten die vervolgens de meest succesvolle zijn, zijn behalve een gebiedsontwikkeling ook een merk. Een merk dat gekoppeld is aan een lifestyle. Anders dan in Nederland zie je woondomeinen zichzelf dan ook aanprijzen op billboards langs de hoofdwegen.

Een aantal ontwikkelaars heeft in de VS naam gemaakt met common interest developments, ook wel lifestyle communities genoemd. Daartoe behoren grote bouwbedrijven als Pulte, Avatar en Hometown America, die enerzijds specifieke merken onder hun hoede hebben, zoals het merk Del Webb voor active adult communitites, seniorendorpen. En anderzijds in diezelfde markt meer lokaal gerichte woondomeinen ontwikkelen zoals Solivita in de regio Orlando of Monroe Residences in centraal New Jersey. Grotere spelers in deze markt zijn ook KHovnanian, Toll Brothers en Trilogy. In de hoek van retirement communities zijn op landelijk schaal onder meer Vi (tot voor kort onder de naam Classic Residence by Hyatt) en Sunrise Senior Living actief. Op het gebied van natuur, ecologie, paarden of airportcommunities zijn er voor zover mij bekend geen landelijke brands, maar werken de ontwikkelende partijen vooral binnen een staat.

Youngtown en Reston

Youngtown, Arizona

Youngtown
Het succes van Levittown zorgde al snel voor navolgers zoals Levittown in de staat Pennsylvania en suburbs van andere ontwikkelaars, niet allemaal even succesvol echter. Behalve kopieën van Levittown ontstonden ook de eerste woondomeinen voor een specifiekere doelgroep dan de gezinnen die in Levittown werden bediend. Zo was er in 1954 het initiatief Youngtown. In de westelijke woestijn nabij Phoenix Arizona werd het eerste seniorendorp van de Verenigde Staten gerealiseerd. Met het doel om de hardwerkende arbeiders een prettige oude dag te bezorgen in een wijk die speciaal voor hen werd gerealiseerd. Ontwikkelaar Ben Schleifer stelde een minimumleeftijd van 55 in voor de bewoners, met name om rust en gemeenschapszin een plek te kunnen geven. Als seniorendorp heeft Youngtown het uiteindelijk niet gered. In 1988 werd de leeftijdsgrens afgeschaft enerzijds na conflicten met een door de mazen van het net binnengekomen jongere bewoner, maar anderzijds ook omdat het de concurrentie met de veel grotere buren Sun City en Sun City West uiteindelijk niet aankon.


Reston
Architect Robert Simon was al medio jaren vijftig gefascineerd door het waarom en hoe samenlevingsvormen in elkaar staken. Gefascineerd door de sociale interacties, de economie, de bestuurlijke context en organisatorische, de identiteit en de achterliggende motivaties. Toen hij de kans kreeg zijn dromen ook daadwerkelijk in een stad te realiseren, lag er de basis voor wat nu Reston, Virginia is. Het doel: een stad maken die meer is dan een plek om te wonen. De stad als manier van leven.

Reston introduceerde het clusteren van woningen en woongebouwen rond openbare ruimten als parken, pleinen en water. Een stad waar recreatie voorrang heeft en niet is weggestopt. Een stad bovendien die aandacht heeft voor ontwerp, goed openbaar vervoer en de natuurwaarden van de omgeving hoog in het vaandel heeft.

Simon had voor Reston een zevental doelen en uitgangspunten opgesteld. Allereerst moest Reston zoveel mogelijk gericht zijn op het benutten van de vrije tijd. Om die reden zou de nieuwe stad een grote hoeveelheid recreatieve en culturele voorzieningen krijgen, naast ruimte voor privacy. Ten tweede zou de stad een wooncarrière mogelijk moeten maken. Verschillende woningtypen zouden hiertoe de mogelijkheden moeten bieden. Op de derde plaats zou de waardigheid van elke bewoner uitgangspunt moeten zijn voor elke grootschalige ontwikkeling. Wonen en werken binnen Reston was zijn vierde uitgangspunt. Het vijfde ging uit van realisatie van de voorzieningen op een vroeg tijdstip in de ontwikkeling. Op de zesde plek stond de harmonie tussen gebouw en natuur, en tenslotte, het financiële succes.

Met het realiseren van zijn dromen vlotte het overigens niet echt. Pas tegen het eind van de jaren zestig, toen de Gulf Oil Company het project had overgenomen kwam er schot in. Niet al Simon’s dromen zijn dan ook gerealiseerd, met name die waar het ging om clustering bleek dat de doelgroepen toch niet voldoende aan te spreken.

Naar een totaalconcept: Levittown

Comfort uit de jaren vijftijg

“From the first, Levittown appeared as much a creation of myth as one made of wood and plaster. Levitt understood that to make his community a success, he needed to present it as a new form of ideal American life”. Time Magazine 1950

Woondomeinen bestaan al sinds jaar en dag in de Verenigde Staten. In een moderne variant zijn de eerste ontwikkelingen van juist na de Tweede Wereldoorlog toen Levitt & Sons het initiatief nam om een betaalbare buurt te realiseren voor arbeiders en de lagere middenklasse. Deze eerste woonbuurt, die daadwerkelijk in 1947 van de grond kwam, staat bekend als de eerste echte suburb. Levittown, zoals deze eerste masterplanned community na verloop van tijd is gaan heten, ligt op Long Island in de staat New York, op steenworp afstand van Manhattan en bereikte al in 1951 zijn huidige omvang van zo’n 17.500 huizen.

In de woningnood van na de oorlog was een snelle woningproductie gewenst. De vraag blijkt ook uit de afzet en verhuur. Twee dagen na de eerste aankondiging van het project waren al 1.000 woningen verhuurd. En de vraag bleef groot na deze booming start.

Om sneller en goedkoper te produceren paste Levitt enkele nieuwe technieken toe in zijn productiesysteem in combinatie met een verzorgde logistiek, waarmee in feite de eerste geprefabriceerde woning het licht zag. Dat betekende ook een eerste stap in het bieden van keuze aan de potentiële bewoner. Waar de eerste jaren de productie geheel bestond uit huurwoningen in één type, schakelde Levitt vanaf 1949 over op het koopsegment waarin hij vijf typen aanbood.

Deze grotere woningen kregen ook meteen een mooie naam mee: ranches. Ze hadden nog geen garages, maar speelden met een modern ingerichte keuken al wel helemaal in op het elan van die tijd. “The kitchen was outfitted with a General Electric stove and refrigerator, stainless steel sink and cabinets, the latest Bendix washer, and a York oil burner”. Er bleek een enorme vraag te bestaan naar dit gestandaardiseerde product. Zo groot dat het aankoopproces ook werd gestroomlijnd. In drie minuten kon een koper een huis kiezen en het contract ondertekenen. Centraal in de wijk verrezen voorzieningen als scholen en winkels.

De huizen van toen zijn inmiddels vrijwel alle uitgebreid en aangepast aan de eisen van nu. Maar toen, met de oorlog nog vers in het geheugen, was Levittown een wijk dat de doorsnee Amerikaan de mogelijkheid bood een huis te kopen en te wonen op een manier waar ze enkele jaren eerder niet van hadden kunnen dromen.

De les die Levittown ons leert is dat je op verschillende manieren kunt inspelen op sociaaleconomische ontwikkelingen en dat je een vraag kunt creëren als je de doelgroep snapt.

Typologie van woonmilieus

Sun City Huntley, Illinois

Het Ruimtelijk Planbureau onderscheidt in de studie Afgeschermde woondomeinen een zestal typen domeinen in de Nederlandse markt: afgeschermde woonblokken, afgeschermde woonstraten en woonpleinen, afgeschermde recreatieve woonparken, nieuwe hofjes, nieuwe kastelen en nieuwe landgoederen. Deze typologie is niet helemaal bruikbaar voor een indeling van de woondomeinen uit de VS die ik in deze blog aan de orde laat komen. Nog afgezien van de definiëring van de term afscherming. Als ik een koppeling probeer te leggen met de op morfologische structuren gebaseerde typologie uit Afgeschermde woondomeinen, kan ik enkele Amerikaanse voorbeelden onderbrengen onder de noemers afgeschermde recreatieve woonparken en nieuwe landgoederen. De basis waarop de mensen in wijken als Sun City, Celebration of Ave Maria elkaar vinden is echter veel meer op mindset en software gebaseerd dan op de ruimtelijk-functionele context. Een indeling naar kernwaarden en leefstijlgroepen, of naar de mate van zeggenschap in het kader van beheer, biedt in deze een interessantere typologie voor de Amerikaanse voorbeelden.

Soulife Leefstijlen

Een mogelijke typologie op basis van kernwaarden en leefstijlen is het Soulife model (http://www.soulife.nl/), dat zes platforms onderscheidt: stability, opportunity, flexibility, individuality, sustainability en solidarity. Van de twaalf woondomeinen die ik hier beschrijf zijn er drie te typeren vanuit de kernwaarden rond stability (structuur, veiligheid en rust) en twee vanuit opportunity, met waarden als pragmatiek, creativiteit, harmonie en nieuwsgierigheid. Twee domeinen zijn te herkennen in het platform individuality met waarden als onafhankelijkheid, prestige en succes. Twee woondomeinen zijn te typeren vanuit het platform sustainability en waarden als milieu, ruimte en respect en drie woondomeinen tenslotte vallen in de hoek van solidarity en de kernwaarden gemeenschapszin, harmonie en trouw. In dit overzicht van Amerikaanse woondomeinen heb ik vooralsnog geen vertegenwoordiging vanuit het platform flexibility. Dat sluit grotendeels aan bij de bij flexibility passende leefstijlen die vaker dynamisch en hoogstedelijk zijn geïnteresseerd en minder in wonen in woondomeinen.

Stability: The Villages, Ave Maria, Palm Valley

Opportunity: Celebration, Huntley

Flexibility: -

Individuality: Sierra Pointe, Bellalago

Sustainability: Hidden Lake, Saddle Ridge

Solidarity: Sun City, Sun City Center, Providence Point


Een andere voor de Amerikaanse voorbeelden bruikbare typering gaat uit van de mate van zeggenschap door de bewoners. Hier is een driedeling op zijn plaats, variërend van een volledige zeggenschap van bewoners tot een volledige zeggenschap bij een marktpartij. Daar tussenin is dan ruimte voor wisselende coalities tussen bewoners en professionals die er niet wonen. Als ik tenslotte een koppeling leg tussen voornoemde indeling en de typologie op basis van kernwaarden en leefstijlplatforms, valt op dat een grote mate van zeggenschap door bewoners vooral in platforms sustainability en solidarity is georganiseerd. De sterke professionele beheerder laat zich vooral zien in de platforms individuality en stability.

Leisureville

Lake Sumter landing, The Villages, Florida

In de Verenigde Staten leeft het debat over voor- of nadelen van woondomeinen eigenlijk niet. Het fenomeen is tenslotte al veel meer ingeburgerd, en iedereen kent wel mensen in zijn of haar omgeving die in dit soort omgevingen wonen. Een recent kritisch geluid over seniorenstad The Villages is het boek Leisureville van Andrew Blechman. De auteur beschrijft daarin zijn ongeloof wanneer zijn gepensioneerde overburen, de Andersons, plots hun charmante dorp in Massaschusetts verlaten om te verhuizen naar The Villages in Florida. Hij grijpt zijn verbazing aan om zelf ook enkele weken af te reizen naar The Villages en aldaar het reilen en zeilen door te nemen, en vooral ook om de bewoners te bevragen naar hun manier van leven.

Blechman vindt het helemaal niks, maar ontmoet tegelijkertijd vooral aardige mensen met wie hij het heel goed kan vinden. En ondanks het feit dat hij ook na zijn bezoek van mening is dat de Andersons nooit hadden moeten verhuizen, merkt hij op dat “Behind all the gated age-restricted leisure, ersatz architectural nostalgia, and nightly hanky-panky, what I saw in The Villages is a concerted effort by a segment of older Americans to find community – something that in today’s turbulent world can be hard to chance upon, particularly for the elderly. Many Villagers simply don’t care if they live in an autocratic fantasyland founded on a policy of segregation; they just want a place to call home, a geritopia where they can be comfortable among their peers.”

Blechman heeft zekereen punt wanneer hij de organisatie rond The Villages beschrijft en ingaat op het sterk van bovenaf gestuurde karakter ervan. De organisatiestructuur ter plaatse is dusdanig ondoorzichtig dat je als bewoner ondanks de diverse gremia die er bestaan geen enkele mogelijkheid hebt om je werkelijk met het beleid in The Villages te bemoeien. Als het je niet past, verhuis je maar. De ontwikkelaar-beheerder in The Villages lijkt helemaal in control te zijn. Openheid is maar heel beperkt. En de bewoners vinden het allemaal best. Blechman beschrijft één van de weinige criticasters onder de bewoners van het beleid rond openheid en zeggenschap binnen The Villages: “I liked it here immediately, and I still do […] This place is ninety percent great. Not merely good – but great.”

Zo heeft The Villages ook haar eigen, van bovenaf gecontroleerde krant, de Daily Sun. “My former neighbor Betsy Anderson tells me she is impressed with the Daily Sun because it concentrates more on cheerful profiles of fellow Villagers than on hard news. It’s nice to read about all these people’s accomplishments. It’s the sort of thing most newspapers ignore. And the Sun costs only one quarter. The paper back home was twice as expensive.”

Het blijft een vreemd spanningsveld. Aan de ene kant de ontwikkelaar die veel geld verdient aan zijn bewoners en, geen ruimte voor discussie laat. En aan de andere kant de bewoners die het allemaal niet interesseert. Sterker nog, die, wetende dat ze eigenlijk niets in te brengen hebben, met elkaar zoveel mond-op-mond reclame maken voor The Villages dat het woondomein al meer dan vijf jaar de snelst groeiende gebiedsontwikkeling in de VS is. “The boomers are coming down here in droves just like everyone else. This place is growing like hotcakes. If they have a house available, they call you from a waiting list and give you three hours to decide. Pretty soon The Villages is going to be the fifty-first state.”

Afgeschermde woondomeinen

Providence Point, Washington

Het ruimtelijk planbureau heeft in 2007 een studie verricht naar de stand van zaken in Nederland waar het gaat om afgeschermde woondomeinen. Eén van de conclusies in die studie: “De ontwikkeling van afgeschermde woondomeinen levert spanningen op tussen verschillende uitgangspunten van beleid, met name tussen sociale menging en differentiatie, en tussen de behoefte aan openbare toegankelijkheid en het verlangen naar beslotenheid en een herkenbare identiteit. Hoewel er beslist nog groepen zijn die graag in een gemengde buurt wonen, mag de voorkeur voor een zekere mate van homogeniteit en afscherming niet worden onderschat. Deze dragen bij aan gevoelens van overzichtelijkheid, vertrouwdheid en voorspelbaarheid in de eigen woonomgeving.”

De studie gaat vervolgens in op kwesties die in het debat rond afgeschermde woondomeinen centraal staan. Verschillende meningen komen aan bod, variërend van de vervreemding tussen bevolkingsgroepen die afgeschermde woondomeinen tot gevolg kan hebben tot de mening dat in homogene buurten juist binding ontstaat tegenover de onverschilligheid in heterogene buurten. Ook wordt het thema schaalgrootte aangehaald, met de mening dat een samenleving juist kan gedijen bij een zekere culturele eenvormigheid in wijken en buurten, maar dat teveel ruimtelijke en sociaal-culturele segregatie onaanvaardbaar is.
In het verlengde daarvan schat ik in dat het thema 'korrelgrootte' de komende jaren nog onderwerp zal zijn van veel discussie.

Wonen in ruimte en tijd

Ave Maria, Florida

Al enkele jaren denken we ook in Nederland na over woondomeinen die aantrekkelijk zijn voor specifieke doelgroepen. Het aantal voorbeelden is echter nog beperkt, terwijl de wens om te wonen in woonomgevingen die meer zijn toegesneden op wat we werkelijk willen sterk toeneemt. In het advies ‘Wonen in ruimte en tijd’  van de VROM-Raad uit juni 2009 ziet de raad op basis van de huidige sociaal-culturele ontwikkelingen een toenemende behoefte om te wonen met gelijkgestemden, al dan niet in privaat beheerde woondomeinen en een vraag naar wonen met meer comfort en gemak.
De VROM-Raad ziet in de sociaal-culturele ontwikkelingen een ondersteuning van zijn pleidooi om tot nieuwe ruimtelijke concepten te komen waarmee attractievere woon-, werk-, leer- en recreatieomgevingen kunnen worden gerealiseerd met een hogere ruimtelijke kwaliteit. Het gaat er de raad vooral om dat er veel intelligenter wordt nagedacht over alternatieve thematische combinaties van wonen, werken, vermaak en mobiliteit. […] In plaats van de één op één relatie tussen probleem en oplossing waarvan tot op heden sprake is, moeten overheden voortdurend alert zijn om bij het bouwen van woningen, het scheppen van werkgelegenheid, het creëren van nieuwe natuur en recreatievormen, nieuwe mogelijkheden te scheppen voor slimme combinaties. Daarvoor zijn nieuwe ruimtelijke concepten nodig. Hier ligt ook een ontwerpopgave voor architecten, stedenbouwkundigen en landschapsarchitecten.

De raad constateert ook dat de huidige sociaal-culturele ontwikkelingen laten zien dat woonconsumenten niet alleen steeds kritischer kijken naar de hun geboden woonproducten, maar deze in toenemende mate ook zelf willen (mede)ontwikkelen. Daarmee wordt de simpele tweedeling markt - overheid doorbroken. Aan de ene kant willen burgers minder afhankelijk zijn van de overheid en kijken ze wat de markt op dat punt te bieden heeft. Aan de andere kant wensen ze niet aan de markt te worden overgeleverd als het gaat om de voorziening van zoiets essentieels als huisvesting of verzorging. Een woondomein als Sun City, met al haar vrijwilligers, laat al 50 jaar zien dat uit een dergelijke opvatting ook bijzondere woondomeinen kunnen ontstaan. Het succes van Sun City is juist die nadrukkelijke ineenvloeiing van overheid, ontwikkelaars, beheerders en burgers. De bewoners zijn het allemaal tegelijkertijd.

Opvallend is ook de constatering in ‘Wonen in ruimte en tijd’ dat onderzoek naar wonen lange tijd is gekenmerkt door een topdown benadering: een afstandelijke interpretatie van de stedelijke omgeving, waarin ‘gewone mensen’ ontbreken of slechts figureren als passieve deelnemers in door ‘hogerhand’ geleide processen. Recente stromingen in het onderzoek brengen hierin echter verandering. In deze nieuwe vormen van onderzoek verschuift de aandacht van de materiële fysieke omgeving naar de representatie, interpretatie, narratieve constructie en culturele definiëring van de ruimte. Termen als identiteit, branding, symboliek, discours, beleving en leefstijl staan dan vaak centraal. De woondomeinen in de VS zijn bij uitstek woongebieden waar deze elementen al sinds jaar en dag een plek hebben en waar dicht bij de bewoners staand, de drijfveren van burgers op sociaal, economisch of ruimtelijk vlak serieus een kans krijgen.

Trends (2)

Sun City Poms, Sun City, Arizona

En nog eens zeven trends als vervolg op de opsomming in de vorige post:

Intuïtie en emotie en een verschuiving van inhoud naar proces (of van techniek naar gevoel): Wat we ook zien is dat het ‘vrouwelijke’ meer een rol zal gaan spelen in de manier waarop we leven en keuzes maken. Aspecten als intuïtie en emotie komen meer naar de voorgrond, communicatie wordt belangrijker en gevoeliger. Dat is de laatste jaren al te zien vanuit de meer procesmatige insteek in het realiseren van inhoud. Daarbij hoort ook het zorgvuldig communiceren en informeren over waar we aan werken, maar ook dat we een klankbord moeten zijn en ruimte moeten laten voor eigen invullingen. In de communicatie zullen we vaker meelevend moeten zijn en op eenzelfde niveau moeten communiceren

Vernieuwende authenticiteit met een nieuwe interpretatie van onze roots: Het aan de man brengen van het product aan de consument vergt een goede balans tussen vertrouwdheid en nieuwheid, zowel voor het product als voor de omgevingsfactoren. De omgeving moet voor de oudere doelgroep warm en veilig zijn en het product geruststellend. Voor jongeren is juist het spannende, avontuurlijke en nieuwe dat trekt.

Verhalen als verbeelding: Een aspect dat ook aan belang wint zijn verhalen. Mensen zijn niet alleen op zoek naar een woonplaats. Ze zijn op zoek naar een manier van leven die past bij hun levensfase en die berust op de kernwaarden die zij als mens aanhangen. Verhalen zijn in dat kader weer in opkomst, evenals verhalenvertellers. Bij voorkeur zijn de verhalen echt, maar enige fantasie kan ook geen kwaad

Comfort: Kwaliteit, gemak en service. Dit geldt niet alleen voor het product, maar ook voor de omgeving waar dit product verkregen moet worden. De toegankelijkheid en ‘warmte’ van de kooplocatie is van groot belang. Om senioren naar winkelcentra te krijgen zijn er enkele randvoorwaarden. Zo moet er aandacht worden besteed aan (het gevoel van) veiligheid, moet de eventuele achtergrondmuziek in een goede balans zijn, moet de bewegwijzering in orde zijn en zijn enkele zitgelegenheden geen overbodige luxe. Echter, producten en diensten moeten de senior zo min mogelijk confronteren met de teruglopende gezondheid.

Spel: We willen spelen, jeugdig zijn. Van kinderen en jongeren verwachten we deze houding, maar ook andere groepen, zoals de babyboomers laten zien dat spel en spelen aan belangstelling winnen.

Slow: Niet alles hoeft even snel en vluchtigheid is ook niet alles. We besteden vanuit deze houding meer aandacht aan het echte en het eigene. Regionalisering wint dan ook aan kracht, evenals de lokaal verbouwde groenten, streektaal en streekgerechten.

Beleving in vele vormen en gedaanten: Leven, beleven, interactie, zelf het middelpunt zijn van beleving, zelf je beleving vormgeven, zelfs gedurende de hele dag als een all-day experience en een beleving op basis van verwachtingen over alles wat nog te gebueren staat en wat per definitie beter is dan alles dat we nu meemaken.

Grondhoudingen en toekomstbeeld
De onderscheiden trends hangen samen met de drie grondhoudingen van mensen en hun toekomstbeeld. Jan-Hendrik Bakker (2008) duidt deze houdingen nader: optimisme (vooruitgangsgeloof), pessimisme (conservatisme) en berusting (levenskunst). Deze grondhoudingen staan aan de basis van het gedrag en voorkeuren van mensen en daarmee aan de basis van ontwikkelingen in de samenleving.
De afgelopen decennia hebben sterk in het teken gestaan van het vooruitgangsgeloof: individualisering, globalisering en materialisme zijn leidende termen geweest in die tijd, terwijl gemeenschapsgevoel en verantwoordelijkheid uit het zicht zijn geraakt. De afgelopen jaren is de trend ingezet naar meer conservatisme en levenskunst. Dat was te zien in de discussie over normen en waarden in Nederland en de beloningssystemen in verschillende economische sectoren. De economische crisis heeft dit proces van verandering alleen maar versneld.

Trends (1)

Millennium Park, Chicago

In de westerse wereld is ook op een wat lager schaalniveau een aantal ontwikkelingen of trends waar te nemen die naar verwachting de houding en gedragingen van mensen in de komende decennia zullen bepalen. Onder meer Bakas, Bullinga en Edelkoort gaan in op enkele van deze trends. Deze zijn ontwikkelingen die straks in gebiedsontwikkelingen door mensen als vanzelfsprekend worden ervaren. De eerste 5, ook opgenomen in het Soulife Trends model van inbo:

Hart voor de planeet: We vinden onze omgeving weer belangrijk. Waar onze houding tegenover het milieu enkele decennia op een wat lager pitje heeft gestaan, is inmiddels de stap van geitenwol naar hip gemaakt. Overal in de industrie is onze nieuwe houding ten opzichte van onze omgeving te zien, variërend van technische ontwikkelingen, te planten bomen ter compensatie van CO2-uitstoot of het kunnen adopteren van een kip, omdat deze ook een menswaardig leven verdient.

Geestelijke vrijheid: We accepteren steeds makkelijker dat niet iedereen hetzelfde denkt of waardeert en hebben daar steeds meer begrip voor. 

Connecting & sharing in een balans van individu en collectief: We zoeken niet meer de ankers van de jaren vijftig, maar staan open om samen te ondernemen en samen te leven. We vinden het steeds vanzelfsprekender dat we niet alleen maar nemen, maar dat we ook een bijdrage leveren aan onze omgeving.

Empowerment met meer ruimte voor de bewoner: We staan open om meer verantwoordelijkheden op ons te nemen, deels omdat we vinden dat de afstand tussen burger en politiek te groot is geworden, deels omdat we de prikkel voelen om zelf, als mens, iets te betekenen en bij te dragen.

Soulife Trends, zoals ontwikkeld door Inbo

Feel good in zowel gezondheid als genieten van het leven: Feel good kent een Bourgondische invalshoek en een meer op gezondheid en fit zijn gerichte. Het laatste aspect kenmerkt zich in een verdringing van zorg door het voorkomen van zorg. Steeds meer mensen willen zelf proberen zo gezond en fit mogelijk te blijven om hun doelstellingen in het leven te kunnen bereiken. Gezondheidsklachten kunnen worden voorkomen door een verandering van leefstijl, en bedrijven kunnen hierop inspelen door gezonde producten en diensten op de markt te zetten. Voorbeelden zijn suikervrije producten en fitnesstraining, maar ook schoonheids- en ontspanningssalons en alternatieve gezondheidszorg.

In de volgende post de overige 7 trends uit de bovenstaande figuur.

Burger en overheid

Vrijwilliger als hulpsheriff, Sun City, Arizona

Sociaal-culturele en sociaaleconomische ontwikkelingen
We globaliseren, vergrijzen, ontgroenen en krimpen. Op het politieke speelveld leidt dat tot nieuwe sociaal-culturele scheidslijnen. In de houding van de burgers is het niet meer alleen de sociaaleconomische benadering - de keuze voor kapitaal of voor arbeid; in de nieuwe politiek is ook identiteit, regionale of nationale identiteit een belangrijke drijfveer. Tegelijkertijd voelt de burger dat de overheid verder af komt te staan, en minder oog heeft voor problemen en kansen van die burger. We zien dan ook dat burgers zichzelf steeds vaker organiseren en de wat abstracte overheid aan het herdefiniëren zijn.

De studie Afgeschermde woondomeinen van het Ruimtelijk Planbureau schetst ook enkele maatschappelijk ontwikkelingen die de wens naar wonen in woondomeinen beïnvloedt. In een vijftal hoofdgroepen zijn dat onzekerheid en behoefte aan geborgenheid, polarisatie, (on)tevredenheid met de woonomgeving, (on)veiligheid en angst, en tot slot decentralisering en liberalisering in het ruimtelijk beleid en differentiatie naar identiteit en leefstijl. Het Ruimtelijk Planbureau concludeert op basis van deze maatschappelijke stand van zaken dat sommige ervan de ontwikkeling van afgeschermde woondomeinen stimuleren, en dat sommige de ontwikkeling belemmeren.

Stimulerend zijn in deze onder meer de afkalving van traditionele sociale verbanden, de sociaal-culturele pluralisering, de afbouw van de verzorgingsstaat en de behoefte aan geborgenheid. Maar ook kunnen woondomeinen gemeenten mogelijk helpen om specifieke doelgroepen te behouden of te interesseren voor de stad.

Belemmerend in de studie van het Ruimtelijk Planbureau is een tweetal basisbeginselen uit het Nederlandse ruimtelijk en volkshuisvestingsbeleid, te weten de sociaaleconomische menging en de bescherming van de openbaarheid. Samenvattend stelt het planbureau dat de tendensen die een verdere ontwikkeling van afgeschermd wonen in de hand werken, momenteel meer gewicht in de schaal lijken te leggen dan ontwikkelingen die deze afremmen.

Wat betekent dat voor onze samenleving?

Verschillen

Union Square, San Francisco, California

Enkele verschillen tussen de VS en Nederland

Eén van de vragen die tijdens die bezoeken regelmatig komt bovendrijven is of de Nederlander en de Amerikaan wel zo veel van elkaar verschillen. Natuurlijk, we zijn in Nederland tobberiger en zeurderiger, maar op de camping in Nederland is hetzelfde vakantiegevoel als hier in de VS in de vele woondomeinen te ervaren. Wij mogen van de calvinist in ons alleen niet permanent op vakantie zijn. Niettemin, voor de Nederlander die iets meer beleving in zijn woonomgeving wel ziet zitten zijn er in de woondomeinen in de Verenigde Staten mooie voorbeelden te zien, ondersteund door de ontwikkelingen in de beleveniseconomie. In de VS maakt het enthousiasme van de mensen meer en andere dingen mogelijk. Je mag daar ook meer opvallen. Mensen rukken zich in feite los van hun bestaande patroon en plaatsen zichzelf, zonder enige dwang in een wereld waar men gelukkig is.

Wat ook opvalt in de VS is dat het heel vanzelfsprekend is dat je betaalt voor dienstverlening. De serveerster in het restaurant, de buschauffeur die je naar je huurauto brengt, de jongens van de valet parking, iedereen verwacht minimaal één dollar fooi voor een dienst waarvoor je ook al de prijs betaalt die daarvoor staat. Wij zijn dan eerder wat mopperig of vinden dat de overheid iets weer eens niet goed heeft geregeld. De VS leeft van die diensteneconomie, die ook nog eens voorziet in een hogere deelname in het arbeidsproces. Bovendien doen ze dat in de diensteneconomie heel aardig en vriendelijk. Als je al lomp gedrag tegenkomt is dat vaak in ambtelijke en bureaucratische sfeer, waar de diensteneconomie niet aan de orde is. Ik zie die diensteneconomie in Nederland niet zover doorgevoerd worden als in de VS. Niettemin veronderstel ik dat vanuit de marketing wel steeds meer aanknopingspunten zullen vinden bij technieken en methodieken die in de VS gemeengoed zijn.

Een derde vraag die ik me bij het bezoek aan diverse woondomeinen ook vaak stel, is of het model woondomein eigenlijk niet veel meer een Europees dan een Amerikaans model is. Uiteindelijk leggen de bewoners van de verschillende woondomeinen zichzelf en hun buren veel meer regels op dan in de niet-woondomeinen standaard zijn. Soms lijken de woondomeinen wel een klein stukje communisme in een sterk kapitalistisch overtuigd land. Vanuit deze positionering, met bewoners die over het algemeen veel verbondenheid met elkaar laten zien, past een woondomein eigenlijk heel goed bij Nederland, en verrast het dat het fenomeen in ons land nog relatief onbekend is.

Tot slot is ook het verantwoordelijkheidsbesef bij de Amerikaan een ander dan dat bij de Nederlanders. Waar wij nogal eens verwijzen naar de overheid als probleemeigenaar voor om het even wat, zal de Amerikaan veel eerder geneigd zijn zichzelf in het middelpunt te plaatsen. Dat begint al op school en in de crèches, waar een goed presterend Amerikaans kind gelauwerd wordt en gewaardeerd, terwijl een Nederlandse bolleboos door de leerkrachten met rust wordt gelaten om aandacht te kunnen geven aan anderen.

Woondomeinen

Celebration, Florida

Zoals gezegd volgt hier een korte introductie, mede aan de hand van de waarden of emoties die in de domeinen centraal staan:

Celebration (Florida) is een door Disney Real Estate ontwikkeld woondomein voor gezinnen waarin zo’n 9.000 mensen wonen en een schoolvoorbeeld van een samenleving van meer dan stenen alleen. Celebration is een woondomein waar vertrouwen centraal staat.

Sun City (Arizona) en Sun City Center (Florida) behoren tot de eerste seniorensteden in de VS. Ontwikkeld door Del Webb in de vroege jaren zestig van de vorige eeuw zijn er steden ontstaan waar het beheer geheel ligt bij de vele vrijwilligers die er onder de respectievelijk 43.000 en 17.000 bewoners te vinden zijn. Nabuurschap is hier het centrale thema.

Hidden Lake Estates Airpark (Florida), is een kleine community met zo’n 500 bewoners die wonen aan een start- en landingsbaan. Meer dan een gemeenschap is Hidden Lake een wijk waar mensen samen wonen om hun hobby, vliegen, mogelijk te maken. De primaire waarde die de bewoners delen is vrijheid.

The Villages (Florida) is de grootste seniorenstad ter wereld, bewoond door momenteel zo’n 70.000 senioren; een aantal dat met de oplevering van duizenden woningen per jaar snel toeneemt. The Villages is ontwikkeld en wordt beheerd door het familiebedrijf Schwartz Morse. Het centrale thema alhier is nostalgie.

Bellalago (Florida) is een wonen-aan-het-water-community ontwikkeld door Avatar. Bellalago is in haar benadering van water en natuur een bijzondere familiewijk. Achter een hek gesitueerd is ruimte het centrale thema.

Sun City Huntley (Illinois) is een active adult community met zo’n 10.000 bewoners, ontwikkeld door Del Webb, de marktleider in de VS waar het gaat om communities voor senioren. Anders dan in de voornoemde Sun Cities ligt hier het beheer geheel in handen van een private property manager. In Huntley gaat het de bewoners om onafhankelijkheid.

Saddle Ridge (Florida) is een zojuist gestart project midden in de weidse binnenlanden van centraal Florida. Saddle Ridge is een paardenwoonwijk dat de liefde voor paarden koppelt aan de liefde voor de natuur en ecologie. Bij voltooiing wonen er zo’n 300 mensen.

Ave Maria (Florida) is een katholieke community, alhoewel ze zichzelf niet zo noemen. Overtuiging is de emotie die Ave Maria anders maakt dan andere woonomgevingen. De bouwontwikkelingen door Barron Collier en Pulte zijn medio 2007 gestart. Bij voltooiing heeft Ave Maria 25.000 – 30.000 inwoners.

Providence Point (Washington) is een voorbeeld van een wat kleinere seniorencommunity. Momenteel wonen zo’n 1.400 inwoners in Providence Point, dat vooral landschappelijk fraai is aangelegd. Veiligheid is hier een belangrijke waarde.

Palm Valley (Florida) is een basic woondomein dat zich richt op de markt voor 55-plussers. Hometown America ontwikkelde hier 800 woningen van het type ‘doe maar gewoon’. Palm Valley dat oogt als een camping biedt koopwoningen aan op basis van het leasen van de grond. Emotie: eenvoud.

Sierra Pointe (Arizona) is een voorbeeld van een echte upscale retirement community met independent living en assisted living. Sierra Pointe richt zich op luxe en hospitality en de wat oudere doelgroepen. De meest in het oog springende emotie in Sierra Pointe is waardigheid.

Hier en daar refereer ik aan een ander woondomein. Niet zozeer omdat deze een geheel andere opzet laten zien, maar vooral om specifieke gebeurtenissen of beelden een juiste plek te kunnen geven. Deze woondomeinen langs de zijlijn zijn Wanaque Reserve en Monroe Residences in de staat New Jersey, Solivita in Florida alsmede twee Retirement Communities van Sunrise Senior Living in de omgeving van Washington DC: Fox Hill en Quadrangle.

Op reis door woondomeinen

The Villages, Florida

Op reis in de Verenigde Staten, in het kader van de studiereizen die ik met regelmaat organiseer om te leren van de initiatieven aldaar rond wonen en woonvormen. Zo’n 40 verschillende woondomeinen heb ik vanuit die context bezocht. De oudste hiervan vierde in 2010 haar 50ste verjaardag. Met de jongste is in 2009 gestart. Inmiddels is daar een eerste woning opgeleverd.

Mijn aandacht gaat uit naar het hoe en waarom van de verschillende woonvormen, naar de ervaringen van bewoners en naar elementen die in de branding door de ontwikkelende partijen prominent naar voren worden gebracht, zoals lifestyle en lifestyle management, hospitality, voorzieningen,  prijs-kwaliteit of landscaping. Vanuit deze elementen formuleer ik enkele leerpunten voor de Nederlandse situatie. Deze zijn mogelijk interessant voor ontwikkelende en beherende partijen in Nederland.

Een aantal van mijn reisgenoten door de jaren heen komt ook in deze blog aan het woord om over hun ervaringen te vertellen, vanuit hun eigen scope en beleving. Zij geven vanuit hun eigen werkkring of vakgebied aan wat hen heeft geïnspireerd of geïntrigeerd in de woondomeinen die we gezamenlijk hebben bezocht.

Een reis door woondomeinen
In deze blog staat zo'n twaalftal woondomeinen centraal, enkele andere figureren meer langs de zijlijn. Het gros van de twaalf ligt in Florida, een staat die zich al jaren positioneert als een staat met veel woonvariatie. Ook bezoek ik woondomeinen in Arizona, Illinois en de noordwestelijke staat Washington. Mijn reis gaat naar Celebration, Sun City en Sun City Center, Hidden Lake, The Villages, Bellalago, Sun City Huntley, Saddle Ridge, Ave Maria, Providence Point, Palm Valley en Sierra Pointe. Een korte introductie van deze wijken en stadjes, mede aan de hand van de waarden of emoties die in de domeinen centraal staan, volgt in de volgende post.

Hobbywijken

Sun City Center, Florida

Hobbywijken, doelgroepwijken en andere woondomeinen
Zo zijn er in de VS woondomeinen waar hobby’s als watersport, golf, vliegen, kunst en cultuur of wetenschap centraal staan. Of woondomeinen die gericht zijn op duurzaamheid, ontmoeting, actief leven op hogere leeftijd, leren, religie, dieren, wellness of veiligheid. In een verzamelterm spreekt men aldaar ook wel van common interest developments of van lifestyle communities. Het Ruimtelijk Planbureau schat in dat tussen 50 tot 60 miljoen mensen in de VS in zo’n common interest wijk woont. Bij een bevolking van 300 miljoen is dat een aandeel van bijna 20%. In ons land woont nog nauwelijks iemand in een lifestyle wijk, al is er hier en daar wel een dergelijke wijk te vinden of in ontwikkeling. Mochten we de VS in deze trend volgen dan ligt er nog een enorm potentieel aan mogelijkheden.

In Nederland kennen we uit de VS vooral de groep woongebieden waar in de ogen van velen het thema veiligheid voorop staat: de zogenaamde gated communities, met een slagboom als entree en bewakingspersoneel om ongewenst bezoek buiten de poort te houden. Dit type woondomein zorgt in ons land voor nogal wat negatieve reacties en bepaalt in hoge mate de discussie. Dat is jammer, omdat we daardoor nogal gemakkelijk voorbijgaan aan de variatie die in woongebieden voorkomt en de kwaliteiten en ruimte die dat biedt voor de bewoners, hun geluk, hun ontplooiingsmogelijkheden en hun gezondheid.

In de VS zijn vier hoofdredenen te ontdekken waarom woondomeinen tot stand komen. Allereerst is er de wens van mensen om te wonen in zo’n domein tussen min of meer gelijkgestemden, of mensen met een vergelijkbare leefwijze. Daarnaast zijn er de ontwikkelaars die kansen in de markt zien. Ook is er de houding onder burgers die hun dollars liever besteden in hun eigen directe woonomgeving dan het geld, via belastingen, te geven aan een publieke instantie, nog afgezien van het feit of dat belastinggeld wordt benut voor publieke ruimte, onderwijs of zorg. Tot slot komt het ook regelmatig voor dat lokale overheden woondomeinen stimuleren om op die manier te besparen op de kosten. In het gros van de woondomeinen is het namelijk een private partij die opdraait voor de kosten van onderhoud van het openbare gebied en de aanwezige voorzieningen. Geen van deze hoofdredenen is in eerste instantie ideologisch of maatschappelijk getint. Sociale samenhang in woonomgevingen is echter regelmatig wel een resultante.

Veel woondomeinen in de VS komen tot stand aan de hand van een integraal masterplan, dat ruimtelijke, functionele en financiële elementen onlosmakelijk koppelt aan doelgroepen en leefstijlen, beleving, hospitality, rollen en marketing. Deze software en orgware zijn in de masterplannen minstens even belangrijk als de hardware.

Ook op het bestuurlijk vlak is er nogal wat variatie zichtbaar. Zo wordt aan de ene kant van het spectrum Sun City geheel bestuurd door de bewoners zelf en is aan het andere uiteinde The Villages een private onderneming die de regels en wetten voorschrijft. Vooral het model Sun City is een interessante voor de toekomst vanuit de toenemende vraag naar mede-opdrachtgeverschap en bijzondere coalities in ontwikkeling en beheer. Roel in ’t Veld (2009) zegt daarover dat “de kennis van gespecialiseerde beleidsambtenaren niet per se superieur is aan die van de gewone burger. Het wordt dus hoog tijd dat we gaan nadenken over manieren om deze in de civil society aanwezige kennis te benutten, om die civil society anders te positioneren in het openbaar bestuur. Er is een flinke slag te slaan, want de Nederlandse politiek heeft, anders dan de Amerikaanse, weinig op met de burger. Wat dat betreft heeft ons land een uitermate regenteske traditie”.

Thuis

Bellalago, Poinciana, Florida

Direction Home
Een woondomein is in de benadering van deze blog een omgeving waar min of meer gelijkgestemde mensen thuis zijn en zich thuis voelen en waar een optimale balans bestaat tussen de kansen voor zowel de individu als het collectief. Onderlinge communicatie, ruimte voor een eigen inbreng en interactie met gelijkgestemden spelen daarin een belangrijke rol evenals het feit dat de individuele bewoners zich onderdeel van een groter geheel moeten kunnen voelen, wat dat grotere geheel dan ook mag zijn.

Waar Bob Dylan in Like a Rolling Stone de romantiek van de volledige vrijheid bezingt, is dat ook voor bewoners in woondomeinen in basis een glorend perspectief. Om dat te verwezenlijken kiezen zij hun vrijheid vanuit hun thuis, een plek waar mensen je wel kennen.

Wanneer mensen zich thuis voelen in hun eigen woonomgeving en zelf ook grote invloed hebben op het reilen en zeilen van hun woonomgeving, zullen ze zich, zo blijkt uit onderzoek, ook meer inzetten voor de samenleving buiten hun directe woonomgeving.

Wereld in lagen
In woondomeinen gaat het over de mensen; de sociale infrastructuur, voorzieningen, de woningen zijn een afgeleide van de waarden en de wensen van de bewoners en de andere gebruikers. Jaap Lengkeek beschrijft in zijn rede ‘Wereld in lagen’ dat mensen in betrekkelijk vaste dagelijkse patronen leven. Wat ze waarnemen in hun omgeving is niet alles wat er mogelijkerwijze is, maar een selectie. Ze ervaren de omgeving door hun activiteiten en de begrippen die daarbij horen. Behalve een vanzelfsprekend beeld van het alledaagse leven bevat de leefwereld ook voorstellingen over wat er nog meer belangrijk is. De leefwereld is boordevol verbeelding. De leefwereld, met alle waarden en voorstellingen, is daarom een bron waaruit de verbeelding kan putten.

In het leven gaat het om waarden, betekenissen en begrippen die mensen door uitwisselingen met elkaar maken en delen. Connecting en sharing. Tegelijkertijd delen mensen niet alles met iedereen. Daarom zijn er verschillende leefwerelden, woonvormen, die kunnen en mogen verschillen van elkaar om zo aantrekkelijk mogelijk te zijn voor verschillende sociale groepen. Woondomeinen zijn vanuit deze context dan ook niet zaligmakend voor iedereen. Voor de mensen die het aanspreekt, is het echter een bijzonder thuis dat meer inspireert en uitdaagt dan de gemiddelde woning in een gemiddelde straat.