Common interests

Arcosanti, Arizona

Arcosanti
Met de successen van de eerste masterplanned developments zijn er ook verschillende meer experimentele communities gestart, met overigens sterk wisselende resultaten. Een bijzonder woondomein is het sinds 1970 in ontwikkeling zijnde Arcosanti. Opgezet door de Cosanti Foundation en gebaseerd op de ideeën van Paolo Soleri is Arcosanti een experiment met mens en natuur. Gelegen in de woestijn op zo’n 100 kilometer ten noorden van Phoenix Arizona is Arcosanti bedoeld om uiteindelijk 5.000 inwoners te kunnen huisvesten in een stad van slechts 10 hectare in omvang. De doelgroep is door ecologie geboeid en gericht op het beperken van de impact van wonen op de planeet.

Meer dan een werkelijk kansrijk project lijkt Arcosanti vooral een houding. De huidige bewoners - niet meer dan enkele honderden lijkt het - zijn tegelijkertijd de mensen die werken aan de volgende stappen in de realisatie. Het is mooi om het geloof te zien dat de werkende bewoners die uit alle delen van de wereld komen, uitstralen. Het is ook mooi om te zien dat er ook met bijzondere specifieke identiteiten gepassioneerde doelgroepen te interesseren zijn.


Common interests
Ontwikkelingen als Levittown, Reston, Youngtown en Arcosanti hebben de weg vrijgemaakt voor meer en andere common interest developments, met een bredere scope in het denken en in de klantbenadering. Opvallend is dat met het verstrijken van de tijd meer en meer de aandacht uit is gegaan naar de software van een gebiedsontwikkeling dan naar de hardware alleen. Wonen is meer dan een goede woning. Wonen is in de benadering van de Amerikaanse woondomeinen een totaalconcept. De concepten die vervolgens de meest succesvolle zijn, zijn behalve een gebiedsontwikkeling ook een merk. Een merk dat gekoppeld is aan een lifestyle. Anders dan in Nederland zie je woondomeinen zichzelf dan ook aanprijzen op billboards langs de hoofdwegen.

Een aantal ontwikkelaars heeft in de VS naam gemaakt met common interest developments, ook wel lifestyle communities genoemd. Daartoe behoren grote bouwbedrijven als Pulte, Avatar en Hometown America, die enerzijds specifieke merken onder hun hoede hebben, zoals het merk Del Webb voor active adult communitites, seniorendorpen. En anderzijds in diezelfde markt meer lokaal gerichte woondomeinen ontwikkelen zoals Solivita in de regio Orlando of Monroe Residences in centraal New Jersey. Grotere spelers in deze markt zijn ook KHovnanian, Toll Brothers en Trilogy. In de hoek van retirement communities zijn op landelijk schaal onder meer Vi (tot voor kort onder de naam Classic Residence by Hyatt) en Sunrise Senior Living actief. Op het gebied van natuur, ecologie, paarden of airportcommunities zijn er voor zover mij bekend geen landelijke brands, maar werken de ontwikkelende partijen vooral binnen een staat.

Youngtown en Reston

Youngtown, Arizona

Youngtown
Het succes van Levittown zorgde al snel voor navolgers zoals Levittown in de staat Pennsylvania en suburbs van andere ontwikkelaars, niet allemaal even succesvol echter. Behalve kopieën van Levittown ontstonden ook de eerste woondomeinen voor een specifiekere doelgroep dan de gezinnen die in Levittown werden bediend. Zo was er in 1954 het initiatief Youngtown. In de westelijke woestijn nabij Phoenix Arizona werd het eerste seniorendorp van de Verenigde Staten gerealiseerd. Met het doel om de hardwerkende arbeiders een prettige oude dag te bezorgen in een wijk die speciaal voor hen werd gerealiseerd. Ontwikkelaar Ben Schleifer stelde een minimumleeftijd van 55 in voor de bewoners, met name om rust en gemeenschapszin een plek te kunnen geven. Als seniorendorp heeft Youngtown het uiteindelijk niet gered. In 1988 werd de leeftijdsgrens afgeschaft enerzijds na conflicten met een door de mazen van het net binnengekomen jongere bewoner, maar anderzijds ook omdat het de concurrentie met de veel grotere buren Sun City en Sun City West uiteindelijk niet aankon.


Reston
Architect Robert Simon was al medio jaren vijftig gefascineerd door het waarom en hoe samenlevingsvormen in elkaar staken. Gefascineerd door de sociale interacties, de economie, de bestuurlijke context en organisatorische, de identiteit en de achterliggende motivaties. Toen hij de kans kreeg zijn dromen ook daadwerkelijk in een stad te realiseren, lag er de basis voor wat nu Reston, Virginia is. Het doel: een stad maken die meer is dan een plek om te wonen. De stad als manier van leven.

Reston introduceerde het clusteren van woningen en woongebouwen rond openbare ruimten als parken, pleinen en water. Een stad waar recreatie voorrang heeft en niet is weggestopt. Een stad bovendien die aandacht heeft voor ontwerp, goed openbaar vervoer en de natuurwaarden van de omgeving hoog in het vaandel heeft.

Simon had voor Reston een zevental doelen en uitgangspunten opgesteld. Allereerst moest Reston zoveel mogelijk gericht zijn op het benutten van de vrije tijd. Om die reden zou de nieuwe stad een grote hoeveelheid recreatieve en culturele voorzieningen krijgen, naast ruimte voor privacy. Ten tweede zou de stad een wooncarrière mogelijk moeten maken. Verschillende woningtypen zouden hiertoe de mogelijkheden moeten bieden. Op de derde plaats zou de waardigheid van elke bewoner uitgangspunt moeten zijn voor elke grootschalige ontwikkeling. Wonen en werken binnen Reston was zijn vierde uitgangspunt. Het vijfde ging uit van realisatie van de voorzieningen op een vroeg tijdstip in de ontwikkeling. Op de zesde plek stond de harmonie tussen gebouw en natuur, en tenslotte, het financiële succes.

Met het realiseren van zijn dromen vlotte het overigens niet echt. Pas tegen het eind van de jaren zestig, toen de Gulf Oil Company het project had overgenomen kwam er schot in. Niet al Simon’s dromen zijn dan ook gerealiseerd, met name die waar het ging om clustering bleek dat de doelgroepen toch niet voldoende aan te spreken.

Naar een totaalconcept: Levittown

Comfort uit de jaren vijftijg

“From the first, Levittown appeared as much a creation of myth as one made of wood and plaster. Levitt understood that to make his community a success, he needed to present it as a new form of ideal American life”. Time Magazine 1950

Woondomeinen bestaan al sinds jaar en dag in de Verenigde Staten. In een moderne variant zijn de eerste ontwikkelingen van juist na de Tweede Wereldoorlog toen Levitt & Sons het initiatief nam om een betaalbare buurt te realiseren voor arbeiders en de lagere middenklasse. Deze eerste woonbuurt, die daadwerkelijk in 1947 van de grond kwam, staat bekend als de eerste echte suburb. Levittown, zoals deze eerste masterplanned community na verloop van tijd is gaan heten, ligt op Long Island in de staat New York, op steenworp afstand van Manhattan en bereikte al in 1951 zijn huidige omvang van zo’n 17.500 huizen.

In de woningnood van na de oorlog was een snelle woningproductie gewenst. De vraag blijkt ook uit de afzet en verhuur. Twee dagen na de eerste aankondiging van het project waren al 1.000 woningen verhuurd. En de vraag bleef groot na deze booming start.

Om sneller en goedkoper te produceren paste Levitt enkele nieuwe technieken toe in zijn productiesysteem in combinatie met een verzorgde logistiek, waarmee in feite de eerste geprefabriceerde woning het licht zag. Dat betekende ook een eerste stap in het bieden van keuze aan de potentiële bewoner. Waar de eerste jaren de productie geheel bestond uit huurwoningen in één type, schakelde Levitt vanaf 1949 over op het koopsegment waarin hij vijf typen aanbood.

Deze grotere woningen kregen ook meteen een mooie naam mee: ranches. Ze hadden nog geen garages, maar speelden met een modern ingerichte keuken al wel helemaal in op het elan van die tijd. “The kitchen was outfitted with a General Electric stove and refrigerator, stainless steel sink and cabinets, the latest Bendix washer, and a York oil burner”. Er bleek een enorme vraag te bestaan naar dit gestandaardiseerde product. Zo groot dat het aankoopproces ook werd gestroomlijnd. In drie minuten kon een koper een huis kiezen en het contract ondertekenen. Centraal in de wijk verrezen voorzieningen als scholen en winkels.

De huizen van toen zijn inmiddels vrijwel alle uitgebreid en aangepast aan de eisen van nu. Maar toen, met de oorlog nog vers in het geheugen, was Levittown een wijk dat de doorsnee Amerikaan de mogelijkheid bood een huis te kopen en te wonen op een manier waar ze enkele jaren eerder niet van hadden kunnen dromen.

De les die Levittown ons leert is dat je op verschillende manieren kunt inspelen op sociaaleconomische ontwikkelingen en dat je een vraag kunt creëren als je de doelgroep snapt.

Typologie van woonmilieus

Sun City Huntley, Illinois

Het Ruimtelijk Planbureau onderscheidt in de studie Afgeschermde woondomeinen een zestal typen domeinen in de Nederlandse markt: afgeschermde woonblokken, afgeschermde woonstraten en woonpleinen, afgeschermde recreatieve woonparken, nieuwe hofjes, nieuwe kastelen en nieuwe landgoederen. Deze typologie is niet helemaal bruikbaar voor een indeling van de woondomeinen uit de VS die ik in deze blog aan de orde laat komen. Nog afgezien van de definiëring van de term afscherming. Als ik een koppeling probeer te leggen met de op morfologische structuren gebaseerde typologie uit Afgeschermde woondomeinen, kan ik enkele Amerikaanse voorbeelden onderbrengen onder de noemers afgeschermde recreatieve woonparken en nieuwe landgoederen. De basis waarop de mensen in wijken als Sun City, Celebration of Ave Maria elkaar vinden is echter veel meer op mindset en software gebaseerd dan op de ruimtelijk-functionele context. Een indeling naar kernwaarden en leefstijlgroepen, of naar de mate van zeggenschap in het kader van beheer, biedt in deze een interessantere typologie voor de Amerikaanse voorbeelden.

Soulife Leefstijlen

Een mogelijke typologie op basis van kernwaarden en leefstijlen is het Soulife model (http://www.soulife.nl/), dat zes platforms onderscheidt: stability, opportunity, flexibility, individuality, sustainability en solidarity. Van de twaalf woondomeinen die ik hier beschrijf zijn er drie te typeren vanuit de kernwaarden rond stability (structuur, veiligheid en rust) en twee vanuit opportunity, met waarden als pragmatiek, creativiteit, harmonie en nieuwsgierigheid. Twee domeinen zijn te herkennen in het platform individuality met waarden als onafhankelijkheid, prestige en succes. Twee woondomeinen zijn te typeren vanuit het platform sustainability en waarden als milieu, ruimte en respect en drie woondomeinen tenslotte vallen in de hoek van solidarity en de kernwaarden gemeenschapszin, harmonie en trouw. In dit overzicht van Amerikaanse woondomeinen heb ik vooralsnog geen vertegenwoordiging vanuit het platform flexibility. Dat sluit grotendeels aan bij de bij flexibility passende leefstijlen die vaker dynamisch en hoogstedelijk zijn geïnteresseerd en minder in wonen in woondomeinen.

Stability: The Villages, Ave Maria, Palm Valley

Opportunity: Celebration, Huntley

Flexibility: -

Individuality: Sierra Pointe, Bellalago

Sustainability: Hidden Lake, Saddle Ridge

Solidarity: Sun City, Sun City Center, Providence Point


Een andere voor de Amerikaanse voorbeelden bruikbare typering gaat uit van de mate van zeggenschap door de bewoners. Hier is een driedeling op zijn plaats, variërend van een volledige zeggenschap van bewoners tot een volledige zeggenschap bij een marktpartij. Daar tussenin is dan ruimte voor wisselende coalities tussen bewoners en professionals die er niet wonen. Als ik tenslotte een koppeling leg tussen voornoemde indeling en de typologie op basis van kernwaarden en leefstijlplatforms, valt op dat een grote mate van zeggenschap door bewoners vooral in platforms sustainability en solidarity is georganiseerd. De sterke professionele beheerder laat zich vooral zien in de platforms individuality en stability.

Leisureville

Lake Sumter landing, The Villages, Florida

In de Verenigde Staten leeft het debat over voor- of nadelen van woondomeinen eigenlijk niet. Het fenomeen is tenslotte al veel meer ingeburgerd, en iedereen kent wel mensen in zijn of haar omgeving die in dit soort omgevingen wonen. Een recent kritisch geluid over seniorenstad The Villages is het boek Leisureville van Andrew Blechman. De auteur beschrijft daarin zijn ongeloof wanneer zijn gepensioneerde overburen, de Andersons, plots hun charmante dorp in Massaschusetts verlaten om te verhuizen naar The Villages in Florida. Hij grijpt zijn verbazing aan om zelf ook enkele weken af te reizen naar The Villages en aldaar het reilen en zeilen door te nemen, en vooral ook om de bewoners te bevragen naar hun manier van leven.

Blechman vindt het helemaal niks, maar ontmoet tegelijkertijd vooral aardige mensen met wie hij het heel goed kan vinden. En ondanks het feit dat hij ook na zijn bezoek van mening is dat de Andersons nooit hadden moeten verhuizen, merkt hij op dat “Behind all the gated age-restricted leisure, ersatz architectural nostalgia, and nightly hanky-panky, what I saw in The Villages is a concerted effort by a segment of older Americans to find community – something that in today’s turbulent world can be hard to chance upon, particularly for the elderly. Many Villagers simply don’t care if they live in an autocratic fantasyland founded on a policy of segregation; they just want a place to call home, a geritopia where they can be comfortable among their peers.”

Blechman heeft zekereen punt wanneer hij de organisatie rond The Villages beschrijft en ingaat op het sterk van bovenaf gestuurde karakter ervan. De organisatiestructuur ter plaatse is dusdanig ondoorzichtig dat je als bewoner ondanks de diverse gremia die er bestaan geen enkele mogelijkheid hebt om je werkelijk met het beleid in The Villages te bemoeien. Als het je niet past, verhuis je maar. De ontwikkelaar-beheerder in The Villages lijkt helemaal in control te zijn. Openheid is maar heel beperkt. En de bewoners vinden het allemaal best. Blechman beschrijft één van de weinige criticasters onder de bewoners van het beleid rond openheid en zeggenschap binnen The Villages: “I liked it here immediately, and I still do […] This place is ninety percent great. Not merely good – but great.”

Zo heeft The Villages ook haar eigen, van bovenaf gecontroleerde krant, de Daily Sun. “My former neighbor Betsy Anderson tells me she is impressed with the Daily Sun because it concentrates more on cheerful profiles of fellow Villagers than on hard news. It’s nice to read about all these people’s accomplishments. It’s the sort of thing most newspapers ignore. And the Sun costs only one quarter. The paper back home was twice as expensive.”

Het blijft een vreemd spanningsveld. Aan de ene kant de ontwikkelaar die veel geld verdient aan zijn bewoners en, geen ruimte voor discussie laat. En aan de andere kant de bewoners die het allemaal niet interesseert. Sterker nog, die, wetende dat ze eigenlijk niets in te brengen hebben, met elkaar zoveel mond-op-mond reclame maken voor The Villages dat het woondomein al meer dan vijf jaar de snelst groeiende gebiedsontwikkeling in de VS is. “The boomers are coming down here in droves just like everyone else. This place is growing like hotcakes. If they have a house available, they call you from a waiting list and give you three hours to decide. Pretty soon The Villages is going to be the fifty-first state.”

Afgeschermde woondomeinen

Providence Point, Washington

Het ruimtelijk planbureau heeft in 2007 een studie verricht naar de stand van zaken in Nederland waar het gaat om afgeschermde woondomeinen. Eén van de conclusies in die studie: “De ontwikkeling van afgeschermde woondomeinen levert spanningen op tussen verschillende uitgangspunten van beleid, met name tussen sociale menging en differentiatie, en tussen de behoefte aan openbare toegankelijkheid en het verlangen naar beslotenheid en een herkenbare identiteit. Hoewel er beslist nog groepen zijn die graag in een gemengde buurt wonen, mag de voorkeur voor een zekere mate van homogeniteit en afscherming niet worden onderschat. Deze dragen bij aan gevoelens van overzichtelijkheid, vertrouwdheid en voorspelbaarheid in de eigen woonomgeving.”

De studie gaat vervolgens in op kwesties die in het debat rond afgeschermde woondomeinen centraal staan. Verschillende meningen komen aan bod, variërend van de vervreemding tussen bevolkingsgroepen die afgeschermde woondomeinen tot gevolg kan hebben tot de mening dat in homogene buurten juist binding ontstaat tegenover de onverschilligheid in heterogene buurten. Ook wordt het thema schaalgrootte aangehaald, met de mening dat een samenleving juist kan gedijen bij een zekere culturele eenvormigheid in wijken en buurten, maar dat teveel ruimtelijke en sociaal-culturele segregatie onaanvaardbaar is.
In het verlengde daarvan schat ik in dat het thema 'korrelgrootte' de komende jaren nog onderwerp zal zijn van veel discussie.

Wonen in ruimte en tijd

Ave Maria, Florida

Al enkele jaren denken we ook in Nederland na over woondomeinen die aantrekkelijk zijn voor specifieke doelgroepen. Het aantal voorbeelden is echter nog beperkt, terwijl de wens om te wonen in woonomgevingen die meer zijn toegesneden op wat we werkelijk willen sterk toeneemt. In het advies ‘Wonen in ruimte en tijd’  van de VROM-Raad uit juni 2009 ziet de raad op basis van de huidige sociaal-culturele ontwikkelingen een toenemende behoefte om te wonen met gelijkgestemden, al dan niet in privaat beheerde woondomeinen en een vraag naar wonen met meer comfort en gemak.
De VROM-Raad ziet in de sociaal-culturele ontwikkelingen een ondersteuning van zijn pleidooi om tot nieuwe ruimtelijke concepten te komen waarmee attractievere woon-, werk-, leer- en recreatieomgevingen kunnen worden gerealiseerd met een hogere ruimtelijke kwaliteit. Het gaat er de raad vooral om dat er veel intelligenter wordt nagedacht over alternatieve thematische combinaties van wonen, werken, vermaak en mobiliteit. […] In plaats van de één op één relatie tussen probleem en oplossing waarvan tot op heden sprake is, moeten overheden voortdurend alert zijn om bij het bouwen van woningen, het scheppen van werkgelegenheid, het creëren van nieuwe natuur en recreatievormen, nieuwe mogelijkheden te scheppen voor slimme combinaties. Daarvoor zijn nieuwe ruimtelijke concepten nodig. Hier ligt ook een ontwerpopgave voor architecten, stedenbouwkundigen en landschapsarchitecten.

De raad constateert ook dat de huidige sociaal-culturele ontwikkelingen laten zien dat woonconsumenten niet alleen steeds kritischer kijken naar de hun geboden woonproducten, maar deze in toenemende mate ook zelf willen (mede)ontwikkelen. Daarmee wordt de simpele tweedeling markt - overheid doorbroken. Aan de ene kant willen burgers minder afhankelijk zijn van de overheid en kijken ze wat de markt op dat punt te bieden heeft. Aan de andere kant wensen ze niet aan de markt te worden overgeleverd als het gaat om de voorziening van zoiets essentieels als huisvesting of verzorging. Een woondomein als Sun City, met al haar vrijwilligers, laat al 50 jaar zien dat uit een dergelijke opvatting ook bijzondere woondomeinen kunnen ontstaan. Het succes van Sun City is juist die nadrukkelijke ineenvloeiing van overheid, ontwikkelaars, beheerders en burgers. De bewoners zijn het allemaal tegelijkertijd.

Opvallend is ook de constatering in ‘Wonen in ruimte en tijd’ dat onderzoek naar wonen lange tijd is gekenmerkt door een topdown benadering: een afstandelijke interpretatie van de stedelijke omgeving, waarin ‘gewone mensen’ ontbreken of slechts figureren als passieve deelnemers in door ‘hogerhand’ geleide processen. Recente stromingen in het onderzoek brengen hierin echter verandering. In deze nieuwe vormen van onderzoek verschuift de aandacht van de materiële fysieke omgeving naar de representatie, interpretatie, narratieve constructie en culturele definiëring van de ruimte. Termen als identiteit, branding, symboliek, discours, beleving en leefstijl staan dan vaak centraal. De woondomeinen in de VS zijn bij uitstek woongebieden waar deze elementen al sinds jaar en dag een plek hebben en waar dicht bij de bewoners staand, de drijfveren van burgers op sociaal, economisch of ruimtelijk vlak serieus een kans krijgen.